Les charges locatives sont une part importante du budget des ménages, qu’ils soient locataires ou propriétaires. Il est donc essentiel de bien comprendre les différentes charges qui peuvent être imputées à chacun, ainsi que la réglementation en vigueur. Cet article vous propose un tour d’horizon complet sur le sujet.
Les charges locatives : définition et répartition
Les charges locatives, aussi appelées charges récupérables, sont l’ensemble des dépenses liées à l’usage d’un logement et de ses équipements. Elles concernent principalement les dépenses d’entretien, de fonctionnement et de services collectifs. Elles sont réparties entre le locataire et le propriétaire selon des règles précises fixées par la loi.
Dans le cadre d’une location, les charges récupérables sont généralement payées par le propriétaire puis remboursées par le locataire sous forme de provisions mensuelles ou trimestrielles. Le montant des provisions est défini dans le contrat de bail et peut être révisé chaque année en fonction des dépenses réelles constatées.
Les charges récupérables pour le locataire
Le décret n°87-713 du 26 août 1987 fixe la liste des charges récupérables auprès du locataire. Parmi elles, on retrouve notamment :
- les dépenses liées à la consommation d’eau, d’électricité et de chauffage (y compris les frais de relevé des compteurs) ;
- les dépenses d’entretien courant et de menues réparations des parties communes (ascenseur, escaliers, espaces verts…) ;
- la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ;
- les dépenses liées aux services collectifs (gardien, concierge, entretien des équipements sportifs…) ;
- les dépenses liées à l’entretien et au fonctionnement des installations individuelles (chauffe-eau, ventilation mécanique contrôlée…).
Il est important de noter que le locataire ne peut être tenu de payer que les charges effectivement engagées par le propriétaire. De plus, certaines charges ne peuvent être récupérées qu’à condition d’être justifiées par des factures ou des contrats de service.
Les charges non récupérables pour le locataire
Certaines dépenses restent à la charge exclusive du propriétaire et ne peuvent être imputées au locataire. Parmi celles-ci :
- les dépenses liées aux gros travaux et réparations (ravalement de façade, toiture, remplacement de chaudière…) ;
- les dépenses d’amélioration du logement ou de l’immeuble (installation d’un nouvel équipement collectif, isolation thermique…) ;
- les honoraires de gestion et frais administratifs liés à la location (rédaction du bail, état des lieux…).
La régularisation des charges locatives
Chaque année, le propriétaire doit procéder à une régularisation des charges locatives auprès du locataire. Cette opération consiste à comparer les provisions versées par le locataire au cours de l’année aux dépenses réelles engagées par le propriétaire.
Si les provisions sont supérieures aux dépenses réelles, le propriétaire doit rembourser le trop-perçu au locataire. Dans le cas contraire, le locataire doit verser un complément pour couvrir les dépenses supplémentaires. Le propriétaire dispose d’un délai d’un an à compter de la date de clôture de l’exercice comptable pour effectuer cette régularisation.
Le recours en cas de litige sur les charges locatives
En cas de désaccord entre le locataire et le propriétaire sur les charges récupérables, plusieurs solutions peuvent être envisagées :
- saisir la Commission départementale de conciliation, une instance paritaire composée de représentants des locataires et des propriétaires qui a pour mission d’aider à résoudre les litiges liés aux baux d’habitation ;
- saisir le tribunal d’instance, si la conciliation n’a pas abouti ou si l’une des parties refuse de s’y soumettre. Le juge peut alors statuer sur la régularité des charges et ordonner leur remboursement ou leur paiement.
Dans tous les cas, il est recommandé de conserver l’ensemble des documents relatifs aux charges locatives (contrat de bail, relevés de charges, factures…) et de se faire assister par un professionnel du droit si nécessaire.
Les charges locatives sont un enjeu majeur pour les locataires et les propriétaires. Une bonne compréhension des règles de répartition et de régularisation permet d’éviter les litiges et de garantir une gestion sereine de la location. N’hésitez pas à vous renseigner auprès des organismes compétents pour connaître vos droits et obligations en matière de charges locatives.