De plus en plus de couples choisissent d’acheter un bien immobilier avant de se marier. Cette tendance, liée entre autres à la recherche d’une stabilité financière, soulève plusieurs questions sur les aspects juridiques et fiscaux à prendre en compte. Dans cet article, nous vous donnons toutes les clés pour mener à bien votre projet d’achat de maison seul avant le mariage.
1. Les régimes matrimoniaux et leurs incidences
Le choix du régime matrimonial est crucial dans le cadre de l’acquisition d’un bien immobilier avant le mariage. En effet, il détermine la répartition des biens entre les époux et a des conséquences sur leur protection mutuelle en cas de décès ou de séparation. Les principaux régimes matrimoniaux en France sont :
- La communauté légale, qui s’applique par défaut aux couples qui se marient sans contrat de mariage préalable. Dans ce cas, tous les biens acquis après le mariage sont considérés comme communs aux deux époux.
- La communauté universelle, qui prévoit que tous les biens, même ceux acquis avant le mariage, deviennent communs aux deux époux.
- La séparation de biens, qui stipule que chaque époux conserve la propriété exclusive des biens qu’il possède ou acquiert pendant le mariage.
Dans le cadre d’une acquisition immobilière avant le mariage, un couple peut choisir de faire figurer dans leur contrat de mariage une clause dite d’attribution intégrale de la communauté au conjoint survivant. Cette clause permet au conjoint survivant de recueillir l’intégralité des biens communs sans avoir besoin de passer par une succession, ce qui offre une plus grande sécurité financière.
2. Les avantages fiscaux liés à l’achat d’un bien immobilier avant le mariage
Acheter un bien immobilier avant de se marier présente plusieurs avantages fiscaux. Tout d’abord, les frais de notaire sont calculés sur la base du prix d’acquisition du bien, et non sur sa valeur au moment du mariage. Ainsi, en cas de revente ultérieure du bien, la plus-value réalisée sera moins importante.
Ensuite, il est possible pour les couples non mariés d’acheter en indivision, c’est-à-dire que chaque membre du couple détient une part égale ou différente (selon leur choix) dans la propriété du bien. Cela permet notamment d’éviter les frais de donation entre époux en cas de décès de l’un des deux membres du couple.
Enfin, les couples non mariés peuvent bénéficier des dispositifs fiscaux tels que le PTZ (Prêt à Taux Zéro) ou le dispositif Pinel pour financer leur achat immobilier. Ces dispositifs sont soumis à certaines conditions (ressources, zone géographique…), mais peuvent représenter une aide précieuse pour l’acquisition d’un premier logement.
3. Les précautions à prendre lors de l’achat d’un bien immobilier avant le mariage
Acquérir un bien immobilier avant de se marier nécessite de prendre certaines précautions pour protéger les intérêts de chaque membre du couple. Voici quelques conseils :
- Rédiger un contrat d’indivision : ce document, établi par un notaire, détaille les droits et obligations de chaque indivisaire (notamment en matière de répartition des charges et des travaux) et permet d’organiser la gestion du bien en cas de séparation ou de décès.
- Souscrire une assurance décès-invalidité : cette assurance garantit le remboursement des mensualités du prêt immobilier en cas de décès ou d’invalidité de l’un des deux membres du couple. Elle est généralement exigée par les banques lors de l’octroi d’un crédit immobilier.
- Réaliser un testament : en l’absence de mariage, il est recommandé pour chaque membre du couple de réaliser un testament afin d’assurer la transmission du patrimoine selon ses volontés. Il est possible, par exemple, de léguer sa part dans le bien immobilier à son conjoint ou à ses enfants.
4. Le mariage et ses conséquences sur le bien immobilier acquis avant
Une fois mariés, les époux peuvent décider de modifier la répartition du bien immobilier acquis avant leur union. Pour cela, ils peuvent opter pour l’une des solutions suivantes :
- La donation entre époux : elle permet à l’un des conjoints de donner tout ou partie de sa part dans le bien immobilier à l’autre. Cette donation est soumise à des droits de mutation, mais bénéficie d’un abattement fiscal.
- Le changement de régime matrimonial : il est possible, après deux ans de mariage, de changer de régime matrimonial pour passer, par exemple, d’une séparation de biens à une communauté universelle. Ce changement doit être validé par un juge et entraîne des frais (notaire, publicité…).
- La vente du bien immobilier : en cas de désaccord sur la répartition du bien ou si les époux souhaitent acheter un autre logement, ils peuvent décider de vendre leur bien immobilier. La plus-value éventuellement réalisée sera soumise à l’impôt sur les plus-values immobilières.
Acheter un bien immobilier seul avant le mariage peut être une solution intéressante pour les couples qui souhaitent se constituer un patrimoine commun et bénéficier d’avantages fiscaux. Il convient toutefois de prendre certaines précautions pour protéger les intérêts de chaque membre du couple et anticiper les conséquences juridiques et financières en cas de séparation ou de décès.