La transmission d’un bien immobilier à ses héritiers peut s’avérer coûteuse en termes de droits de succession. Comment les minimiser, voire les éviter ? Cet article vous présente différentes stratégies et solutions pour alléger cette charge fiscale.
Comprendre les droits de succession
Les droits de succession sont des impôts prélevés par l’État lors du décès d’une personne, sur la transmission de son patrimoine à ses héritiers. Le montant de ces droits dépend du lien de parenté entre le défunt et l’héritier ainsi que de la valeur des biens transmis. Plusieurs abattements sont prévus selon le lien familial, allant jusqu’à 100 000 euros pour les enfants.
Donation-partage anticipée
Une première solution pour éviter ou réduire les droits de succession consiste à réaliser une donation-partage anticipée. Il s’agit d’une donation effectuée du vivant du donateur, qui permet de répartir tout ou partie de son patrimoine entre ses héritiers. Cette option présente plusieurs avantages :
- Elle permet d’anticiper la transmission et d’éviter les conflits entre héritiers ;
- Elle bénéficie d’un abattement renouvelable tous les 15 ans, pouvant aller jusqu’à 100 000 euros par enfant et 31 865 euros par petit-enfant ;
- Les biens donnés sont évalués au jour de la donation, ce qui permet d’éviter une éventuelle plus-value lors de la succession.
Démembrement de propriété
Le démembrement de propriété est une autre solution pour optimiser la transmission d’un bien immobilier. Il consiste à séparer la nue-propriété (le droit de disposer du bien) et l’usufruit (le droit d’user du bien et d’en percevoir les revenus). Ainsi, le donateur peut transmettre la nue-propriété à ses héritiers tout en conservant l’usufruit pour lui-même ou pour un tiers. À son décès, l’usufruit s’éteint et les héritiers deviennent pleins propriétaires sans avoir à payer de droits de succession sur la valeur de l’usufruit.
Assurance-vie
L’assurance-vie est également un outil intéressant pour éviter les droits de succession sur un bien immobilier. En effet, en cas de décès de l’assuré, le capital constitué est transmis aux bénéficiaires désignés sans être soumis aux droits de succession, dans certaines limites :
- Pour les versements effectués avant 70 ans : abattement global de 152 500 euros par bénéficiaire, puis taxation à 20 % jusqu’à 700 000 euros et à 31,25 % au-delà ;
- Pour les versements effectués après 70 ans : abattement global de 30 500 euros sur l’ensemble des bénéficiaires, puis taxation aux droits de succession classiques.
Il peut donc être judicieux de souscrire une assurance-vie pour compenser les droits de succession à payer sur un bien immobilier, en désignant ses héritiers comme bénéficiaires du contrat.
Société civile immobilière (SCI)
La création d’une société civile immobilière (SCI) permet également d’optimiser la transmission d’un bien immobilier. En effet, au lieu de détenir directement le bien, les héritiers détiennent des parts sociales de la SCI. Cela facilite la transmission du patrimoine, car il est plus simple de céder ou transmettre des parts sociales que des biens immobiliers.
De plus, en cas de donation-partage anticipée portant sur des parts sociales, l’évaluation des biens immobiliers peut être réduite grâce à un abattement pour démembrement de propriété et/ou un abattement pour absence de liquidité (‘illiquidité’) des parts sociales.
L’utilisation d’une SCI permet donc de réduire les droits de succession tout en facilitant la gestion et la transmission du patrimoine immobilier.
Au-delà de ces solutions, il est essentiel d’anticiper et de se faire accompagner par un professionnel (notaire, avocat fiscaliste) pour mettre en place une stratégie patrimoniale adaptée à sa situation personnelle et familiale. Chaque cas étant unique, une étude approfondie permettra d’identifier les meilleures options pour minimiser les droits de succession sur un bien immobilier.