Bail réel solidaire (BRS) : décryptage des conditions d’éligibilité

Le bail réel solidaire (BRS) est un dispositif innovant permettant d’accéder à la propriété de manière plus abordable pour les ménages aux revenus modestes. Mais quelles sont les conditions d’éligibilité pour en bénéficier ? Cet article vous apporte un éclairage complet sur le sujet.

Qu’est-ce que le bail réel solidaire (BRS) ?

Le bail réel solidaire est un outil juridique créé par la loi ALUR en 2014, dont l’objectif est de faciliter l’accession à la propriété pour les ménages aux revenus modestes. Il permet de dissocier la propriété du bâti (le logement) et celle du foncier (le terrain). Ainsi, l’acquéreur achète uniquement le bâti et bénéficie d’un droit d’usage du terrain pour une durée déterminée, généralement entre 18 et 99 ans. Le terrain reste quant à lui la propriété d’un organisme de foncier solidaire (OFS), qui peut être une collectivité territoriale ou un organisme privé.

Les conditions d’éligibilité au BRS

Pour pouvoir bénéficier d’un bail réel solidaire, plusieurs conditions doivent être remplies :

  • Conditions de ressources : Les revenus du ménage ne doivent pas dépasser un certain plafond, fixé en fonction de la composition du foyer et de la zone géographique où se situe le logement. Ces plafonds sont identiques à ceux applicables pour l’accession sociale à la propriété (PSLA).
  • Conditions d’occupation : Le logement acquis en BRS doit être occupé à titre de résidence principale par l’acquéreur. La location ou l’occupation à titre gratuit du logement sont interdites, sauf autorisation préalable de l’OFS.
  • Conditions relatives au logement : Le logement concerné doit être neuf ou rénové, et respecter les normes de performance énergétique en vigueur.

Les avantages du bail réel solidaire

Le BRS présente plusieurs avantages pour les ménages éligibles :

  • Réduction du coût d’acquisition : En ne payant que le bâti et non le terrain, l’acquéreur peut réaliser des économies importantes sur le prix d’achat du logement, pouvant aller jusqu’à 40 % selon les cas.
  • TVA réduite : L’acquisition d’un logement en BRS permet de bénéficier d’une TVA réduite à 5,5 % (au lieu de 20 %) si le logement se situe dans une zone d’aménagement et de rénovation urbaine (ANRU) ou dans un périmètre de 300 mètres autour de cette zone.
  • Aides financières : Les ménages peuvent également prétendre à certaines aides, comme le prêt à taux zéro (PTZ) ou les subventions locales pour l’accession à la propriété.

Les contraintes et limites du BRS

Malgré ses avantages, le bail réel solidaire présente également quelques contraintes et limites :

  • Durée limitée du droit d’usage : L’acquéreur ne dispose que d’un droit d’usage temporaire du terrain, dont la durée est fixée par le bail. À l’issue de cette période, il peut être amené à renégocier les conditions du bail avec l’OFS ou à vendre son logement.
  • Revente encadrée : En cas de revente du logement, l’OFS dispose d’un droit de préemption et peut imposer un prix de vente plafonné. De plus, le futur acquéreur doit également respecter les conditions d’éligibilité au BRS.

Le bail réel solidaire constitue une solution intéressante pour faciliter l’accès à la propriété des ménages modestes. Toutefois, il convient de bien étudier les conditions d’éligibilité et de s’informer sur les contraintes spécifiques liées à ce dispositif avant de se lancer dans un projet d’acquisition en BRS.