Face à l’incertitude des revenus locatifs, de nombreux propriétaires se tournent vers des solutions leur permettant de se prémunir contre les risques d’impayés. Parmi ces solutions, deux se distinguent : l’assurance loyers impayés et la caution. Quelles sont les différences entre ces deux garanties et comment choisir celle qui convient le mieux à votre situation ? Cet article vous éclairera sur ce sujet et vous aidera à sécuriser votre investissement locatif.
Qu’est-ce que l’assurance loyers impayés ?
L’assurance loyers impayés, également connue sous le nom de GLI (Garantie des Loyers Impayés), est une protection souscrite par le propriétaire-bailleur auprès d’une compagnie d’assurance. Elle a pour objectif de couvrir les risques liés aux impayés de loyers, charges et taxes, ainsi que les éventuelles dégradations causées par le locataire.
Selon les contrats, la GLI peut également inclure une assistance juridique pour faciliter les démarches en cas de litige avec le locataire, ainsi qu’une prise en charge des frais de recouvrement ou d’expulsion.
Qu’est-ce que la caution ?
La caution, quant à elle, est une garantie solidaire apportée par un tiers (généralement un proche du locataire) qui s’engage à régler les sommes dues par le locataire en cas de défaillance de ce dernier. La caution peut être solidaire (le garant est tenu de payer dès la première relance) ou simple (le garant n’est tenu de payer qu’après une décision de justice).
Comparatif entre l’assurance loyers impayés et la caution
Voici un comparatif des principales caractéristiques de ces deux garanties :
- Coût : l’assurance loyers impayés est payée par le propriétaire, généralement sous forme d’une cotisation annuelle représentant entre 2% et 4% du montant des loyers. La caution, en revanche, ne coûte rien au propriétaire.
- Couverture : la GLI couvre généralement les impayés de loyers, charges et taxes, ainsi que les dégradations causées par le locataire. La caution couvre uniquement les sommes dont le locataire est redevable (loyers, charges et réparations).
- Durée : l’assurance loyers impayés couvre généralement le propriétaire pendant toute la durée du contrat de bail. La caution engage le garant jusqu’à la fin du bail et peut être reconduite tacitement si le bail est renouvelé.
Avantages et inconvénients des deux solutions
Voici les principaux avantages et inconvénients de l’assurance loyers impayés et de la caution :
- Assurance loyers impayés : les avantages sont une couverture étendue, une assistance juridique et une prise en charge des frais de recouvrement. Les inconvénients sont un coût pour le propriétaire et un risque d’exclusion de certains locataires en raison des critères de solvabilité exigés par les assureurs.
- Caution : les avantages sont l’absence de coût pour le propriétaire et la possibilité de choisir librement le garant. Les inconvénients sont une couverture moins étendue, l’absence d’assistance juridique et la nécessité pour le propriétaire de se charger du recouvrement en cas d’impayés.
Comment choisir entre assurance loyers impayés et caution ?
Le choix entre ces deux solutions dépendra principalement de votre aversion au risque et du profil de votre locataire :
- Si vous souhaitez vous prémunir au maximum contre les impayés et bénéficier d’une assistance juridique, optez pour l’assurance loyers impayés.
- Si vous préférez ne pas engager de frais supplémentaires et que vous êtes prêt à assumer vous-même le recouvrement en cas d’impayés, choisissez la caution.
Notez que depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, il est interdit de cumuler la GLI avec une caution pour un même locataire, sauf si cette dernière est accordée par un organisme public (comme Action Logement).
Pour sécuriser votre investissement locatif, il est essentiel de bien choisir entre l’assurance loyers impayés et la caution. Prenez le temps d’évaluer les avantages et les inconvénients de chaque solution en fonction de votre situation et du profil de votre locataire pour faire le meilleur choix possible.