Le parc HLM (habitation à loyer modéré) représente une part importante du marché immobilier français. Si ces logements sont avant tout destinés à la location, il est également possible d’en acheter. Qui peut prétendre à l’achat d’un logement HLM ? Comment se déroule cette opération ? Cet article vous apporte des réponses précises et vous guide dans cette démarche peu connue.
L’achat d’un logement HLM : un dispositif encadré
La vente de logements HLM est prévue par la loi et encadrée par des dispositions spécifiques, notamment la loi ELAN (Évolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique) promulguée en 2018. Ainsi, les organismes HLM ont la possibilité de vendre une partie de leur parc immobilier, dans le respect de certaines conditions.
Pour être éligibles à la vente, les logements doivent répondre à certains critères, tels qu’une ancienneté minimale (généralement 10 ans) et être situés dans des immeubles dont au moins 70% des appartements sont déjà occupés par leurs propriétaires. De plus, la vente doit contribuer à maintenir ou améliorer l’équilibre financier du parc HLM.
Qui peut acheter un logement HLM ?
Les organismes HLM privilégient en priorité la vente des logements aux occupants actuels. Toutefois, si ces derniers ne souhaitent pas acquérir leur résidence principale, d’autres personnes peuvent être éligibles à l’achat d’un logement HLM.
Les locataires qui occupent le logement depuis au moins deux ans et qui en font la demande sont prioritaires. Les locataires d’un autre logement HLM ou les gardiens d’immeuble peuvent également être concernés, ainsi que les ascendants et descendants du locataire.
Si le logement n’est pas acheté par un locataire ou un de ses proches, il peut être proposé à la vente à des acquéreurs extérieurs. Dans ce cas, l’organisme HLM doit respecter un ordre de priorité : d’abord les personnes physiques à revenus modestes, puis les collectivités territoriales et enfin les investisseurs privés.
Comment acheter un logement HLM ?
Pour acheter un logement HLM, il convient de suivre plusieurs étapes :
- Faire une demande auprès de l’organisme HLM : si vous êtes locataire du logement concerné ou si vous répondez aux critères de priorité, vous pouvez adresser une demande écrite à l’organisme gestionnaire du parc immobilier. Celui-ci est tenu de vous informer de votre éligibilité et des conditions de vente.
- Obtenir un accord de principe pour le financement : avant de signer une promesse de vente, il est recommandé de solliciter un accord de principe auprès d’un établissement de crédit pour le financement de votre achat. Cela vous permettra de connaître votre capacité d’emprunt et de disposer d’un délai suffisant pour monter votre dossier.
- Signer la promesse de vente : une fois l’accord de principe obtenu, vous pouvez signer la promesse de vente avec l’organisme HLM. Cette étape engage les deux parties et fixe les conditions de la vente, notamment le prix, la date limite pour signer l’acte authentique et les conditions suspensives (obtention du prêt, par exemple).
- Finaliser le financement et signer l’acte authentique : après avoir obtenu votre prêt immobilier, vous pouvez procéder à la signature de l’acte authentique chez un notaire. Celui-ci se chargera d’effectuer les vérifications nécessaires et d’enregistrer la transaction.
Notez que le prix de vente des logements HLM est généralement inférieur au prix du marché, ce qui peut représenter un avantage certain pour les acquéreurs. Toutefois, il convient également de prendre en compte les éventuels travaux à réaliser dans le bien et les charges liées à la copropriété.
Les avantages et inconvénients de l’achat d’un logement HLM
Acheter un logement HLM présente plusieurs avantages :
- Un prix inférieur au marché, qui rend l’accession à la propriété plus accessible pour les ménages à revenus modestes.
- La possibilité de conserver son logement si l’on est déjà locataire, sans avoir à déménager.
- Des aides financières spécifiques, comme le prêt à taux zéro (PTZ) ou le prêt d’accession sociale (PAS), peuvent être accordées aux acquéreurs éligibles.
Cependant, certains inconvénients sont également à prendre en compte :
- Le parc immobilier HLM peut présenter une vétusté et nécessiter des travaux importants.
- Dans certaines copropriétés, les charges peuvent être élevées en raison du nombre de logements sociaux et des travaux à effectuer.
- La revente d’un logement HLM peut s’avérer plus complexe en raison de la décote appliquée lors de l’achat et des contraintes liées à la copropriété.
Ainsi, acheter un logement HLM est bel et bien possible et peut représenter une opportunité intéressante pour accéder à la propriété. Toutefois, il convient de bien se renseigner sur les conditions de vente, les caractéristiques du bien et les éventuelles contraintes avant de se lancer dans cette démarche.